離婚のときに住宅ローンが残っている家は、「売って清算する」か「どちらかが住み続ける」かを考えることになります。

このページでは、それぞれの場合に確かめることと、名義を変える登記・ローンを払い終えたあとの手続きをまとめました。

運営：司法書士法人ARIAグループ（登記の担当）

1. まず確かめること：家の名義とローンの名義は別物

家の名義（だれが持ち主か）は、法務局の登記簿に書かれています。ローンの名義（だれが借りて、だれが返すか）は、金融機関との契約に書かれています。この2つは別のものです。

次の点を、登記簿とローンの契約書で確かめます。

  • 家の名義は、夫・妻・2人の共有のどれか（共有なら持分の割合）
  • ローンを借りているのは誰か（借主）
  • 連帯債務者（れんたいさいむしゃ。いっしょに返す義務を負う人）や、連帯保証人はいるか
  • 夫婦それぞれがローンを借りる「ペアローン」か
  • ローンの残りはいくらか（残高）

名義を変えても、夫婦で「残りは相手が払う」と取り決めても、それだけで金融機関への返済の義務や連帯保証はなくなりません。どうするかを決める前に、まず借入先の金融機関にご相談ください。

どちらがローンを負担すべきか、といった離婚の条件についての法律相談や、相手方との交渉はお受けしていません。争いがある場合は、弁護士をご案内します。

2. 売って清算する場合

家を売って、売ったお金でローンを返し、残りを分ける方法です。

売却の流れ

  1. 家がいくらで売れそうか、査定を受ける
  2. 売れそうな金額から、仲介手数料や登記の費用などを差し引き、ローンを全部返すのに必要な額と比べる
  3. 売り出して、買主と契約する
  4. 引き渡しの日に、売ったお金でローンを返し、抵当権（ていとうけん。金融機関が家につけている担保の権利）を消す
  5. 売ったことで税金がかかるかどうか・いくらかを税理士に確かめたうえで、残ったお金を、ご夫婦で取り決めたとおりに分ける

家を売るには、名義人の全員が売ることに同意している必要があります。共有名義なら、お2人とも売主になります。

オーバーローンのとき

「オーバーローン」とは、家が売れる金額よりも、ローンの残りのほうが多い状態です。この場合、売ったお金と手持ちのお金を合わせてもローンを返しきれないときは、ふつうの売却をそのまま進めることはできません。

ただし、金融機関などが抵当権を消すことを承諾すれば、ローンを返しきれなくても売れる場合があります（任意売却＝にんいばいきゃく）。承諾するかどうか、売ったあとに残る借入金をどうするかは、金融機関が決めます。まず借入先にご相談ください。

不動産会社のご案内

売却をご希望の場合は、同じグループの不動産会社、株式会社ARIA Partnersをご案内できます。別の会社で、ご契約も別です。ご依頼は任意で、ほかの不動産会社をお選びいただくこともできます（離婚で家・マンションを売るとき（株式会社ARIA Partners））。

3. どちらかが住み続ける場合

ローンが残ったまま、夫婦のどちらかが住み続ける方法です。よくあるのは次のような形です。

  • 住み続ける方が、家の名義もローンも引き継ぐ
  • 家の名義だけを住み続ける方に移し、ローンは今のまま
  • 名義もローンも今のままで、住む人だけが変わる

確かめておきたいこと

  • 金融機関の承諾：ローンの契約で、家の名義を変えるときや、住む人が変わるときに、金融機関の承諾が必要とされていることがあります。契約の内容は金融機関ごとに違うので、名義を変える前に借入先に確かめます。
  • フラット35の場合：住宅金融支援機構は、返済中に家を他の人に譲るときは、原則として融資の全額を返すこととしています。離婚などの事情があるときは、機構の承諾を得て、ローンを引き継げる場合があります。その場合は、返済中の金融機関に申し出ます。
  • 返済が止まったとき：名義を移したあとも、ローンの借主や連帯保証人のままなら、返済が止まったときに請求を受けることがあります。また、家についている抵当権によって、家が競売（けいばい）にかけられることがあります。家を受け取って住んでいる方が、借主や保証人でなくても、住み続けられなくなるおそれがあります。

借り換えで整理する方法

住み続ける方が、自分1人の名前で新しくローンを借りて、今のローンを返してしまう方法もあります（借り換え）。今のローンを返し終えれば、出ていく方の返済の義務も終わります。借り換えができるかどうかは、住み続ける方の収入などをもとに、金融機関が審査して決めます。

名義を変える登記

財産分与で家の名義を移すときの手続き・費用・税金は、財産分与で家の名義を変える手続きと費用にまとめています。

4. ローンを払い終えたら：抵当権の抹消

ローンを払い終えても、家についている抵当権の登記は自動では消えません。金融機関から書類を受け取って、抹消（まっしょう。消すこと）の登記を申請します。

  • 登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です（土地1つ・建物1つなら2,000円）。
  • 金融機関から受け取った書類には、有効期限があるものもあります。受け取ったら早めに手続きをしましょう。

抵当権の抹消も、司法書士法人ARIAグループでお受けできます。

よくある質問

Q. 「ローンは夫が払い、妻と子が住む」という形にできますか？

ご夫婦で取り決めることはできます。ただし、ローンの契約では、借主本人が住むことが前提になっていることがあります。住む人が変わるときの扱いは、借入先の金融機関にお確かめください。

Q. ペアローンで、2人とも名義になっています。どう考えればよいですか？

ペアローンは、夫婦それぞれが借主になっているローンです。家の持分を1人にまとめても、2本のローンはそれぞれ残ります。売るか、借り換えでまとめるかなど、金融機関と相談して決めます。

Q. まだ何も決まっていませんが、相談できますか？

ご相談いただけます。方針が決まっていない段階でのご相談のほうが多いくらいです。登記に向けて確かめることや、どこに相談すればよいかをご案内します。

離婚の条件についての法律相談や交渉は弁護士へ、個別の税金の判断は税理士へご相談ください。離婚協議書は、ご夫婦で合意した内容を、ARIA行政書士事務所が別のご契約で書面にまとめます。

無料相談のご案内

住宅ローンが残っている家は、登記・ローン・売却・税金がからみ合います。登記に向けて何から確かめればよいか、初回のご相談で整理します（離婚の条件の法律相談・交渉や、税金の判断はお受けしていません）。

※お電話ではご予約をお取りするのみで、具体的なご相談はお受けしていません。

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このページの出典（2026年10月14日に確認）